Gli enti territoriali possono acquistare beni immobili senza necessità di dimostrare il carattere indispensabile ed indilazionabile dell’acquisto, nonché la congruità del prezzo da parte dell’Agenzia del Demanio

di Viviana Fugazzotto

Gli enti territoriali possono acquistare beni immobili senza necessità di dimostrare il carattere indispensabile ed indilazionabile dell’acquisto, nonché la congruità del prezzo da parte dell’Agenzia del Demanio.

TAR CAMPANIA deliberazione n. 52/2021– 31 marzo 2021)

La Corte dei Conti Campana esprime parere sulla richiesta di un comune circa le modalità attraverso le quali effettuare la stima del valore di un immobile da acquistare.

L’ente  ha l’esigenza di determinare il valore del bene da acquistare e si pone il problema se  la stima della determinazione di tale valore debba essere necessariamente effettuata dall’Ufficio tecnico erariale territorialmente competente o se, invece, possa essere anche effettuata da un tecnico esercente la libera professione.

La risposta al quesito prende le mosse dalla ricostruzione del quadro normativo che all’art. 12, comma 1-ter, del decreto-legge 6 luglio 2011, n. 98 (recante “Disposizioni urgenti per la stabilizzazione finanziaria”), convertito con modificazioni dalla legge 15 luglio 2011, n. 111, in un’ottica di contenimento della spesa pubblica, subordinava l’acquisto, a decorrere dal 1° gennaio 2014, ad una previa valutazione da parte dell’Ente della sua indispensabilità ed indilazionabilità, nonché ad una attestazione di congruità del prezzo di acquisto da parte dell’Agenzia del Demanio.

Tale limitazione dell’autonomia negoziale degli enti territoriali è venuta meno, a decorrere dall’anno 2020, per effetto dell’art. 57, comma 2, lettera f) del decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124, convertito con modificazioni dalla legge 19 dicembre 2019, n. 157, a mente del quale “a decorrere dall’anno 2020, alle regioni, alle Province autonome di Trento e di Bolzano, agli enti locali e ai loro organismi ed enti strumentali, come definiti dall’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 23 giugno 2011, n. 118, nonché ai loro enti strumentali in forma societaria cessano di applicarsi le seguenti disposizioni in materia di contenimento e di riduzione della spesa (…): f) articolo 12, comma 1-ter, del decreto-legge 6 luglio 2011, n. 98,convertito, con modificazioni, dalla legge 15 luglio 2011, n. 111”. A decorrere dal 2020, pertanto, la disciplina limitativa dell’autonomia negoziale degli enti territoriali, declinata ai fini del contenimento della spesa pubblica sul crinale degli acquisti immobiliari, ha cessato di trovare applicazione, con la conseguenza che gli enti territoriali possono acquistare beni immobili senza necessità di dimostrare il carattere indispensabile ed indilazionabile dell’acquisto, nonché la congruità del prezzo.

Rimane sempre la necessità che la sottoscrizione di tali contratti passivi avvenga nel rispetto dei principi di buon andamento (art. 97, comma 2, Cost.) e dell’equilibrio di bilancio (art. 97, comma 1, e 119 comma 1 Cost.). Il principio di buon andamento letto alla luce di quello dell’equilibrio di bilancio vincola l’amministrazione a impiegare nel modo più efficiente possibile le risorse, anche immobiliari, di cui dispone ai fini del perseguimento degli interessi pubblici affidati alla sua cura. L’autonomia negoziale degli enti pubblici soggiace, inoltre, al limite funzionale della compatibilità con lo scopo pubblico affidato alla cura dell’ente.

Nel rispetto di quanto previsto dagli artt. 81, 97 e 119 Cost., oltre che dall’art. 1, comma 1, della legge n. 241/1990, è necessario, pertanto, che il Comune svolga e dia atto di  un’approfondita istruttoria, documentando la ragionevolezza e l’utilità dell’acquisto di un bene immobile, in relazione ai beni di cui già dispone, alla finalità pubblica perseguita e ai costi e benefici dell’operazione.

Per quanto concerne poi la scelta del contraente, questa deve avvenire  mediante procedura ad evidenza pubblica. Questo principio, infatti, si evince già dalla normativa sull’amministrazione del patrimonio e sulla contabilità dello Stato di cui al R.D. 18 novembre 1923, n. 2440, art. 3, ed al citato regolamento attuativo n. 827 del 1924, art. 37, per i quali i contratti che comportano un’entrata o una spesa per lo Stato devono essere preceduti da gare, salvo ipotesi eccezionali.

Inoltre, con riferimento alla disciplina dettata dal codice dei contratti pubblici, giova rammentare che, “l’art. 4 del d.lgs. 18 aprile 2016, n. 50 (…),letto in combinato disposto con l’art. 17, lett. a), comporta  il rispetto dei principi previsti dall’art. 4 per tutti i contratti pubblici esclusi, in tutto o in parte, dall’ambito di applicazione oggettiva del codice”. E’ sempre stato chiaro agli interpreti che tra i contratti pubblici “aventi ad oggetto […] forniture”, di cui all’art. 4 del codice (già art. 27 del d.lgs. n. 163 del 2006) dovessero essere compresi i contratti di acquisto di immobili di cui all’art. 17, lett. a (già art. 19, comma 1, lett. a, del d.lgs. n. 163 del 2006), in quanto, come evidenziato anche dal Consiglio di Stato nel parere n. 855 del 1° aprile 2016, nel codice sono disciplinate forme contrattuali non solo riconducibili agli appalti, ma pure ad altri tipi contrattuali; anche perché la nozione comunitaria di appalto è ben più ampia di quella interna, delineata dal codice civile.

Per quanto concerne la richiesta di legittimità dell’affidamento ad un professionista  esterno dell’incarico di stima del valore dell’immobile, la Corte evidenzia, altresì, che la possibilità di conferire incarichi a soggetti esterni all’amministrazione soggiace agli stringenti limiti posti dall’art. 7, comma 6, del decreto legislativo del 30 marzo 2001, n. 165. Il ricorso all’incarico professionale esterno deve essere considerato come una extrema ratio, da utilizzare soltanto in casi straordinari e del tutto eccezionali che presuppongono l’impossibilità oggettiva di fare ricorso ad altro personale già in servizio. Ciò significa che un incarico esterno potrebbe giustificarsi solo laddove le caratteristiche concrete dell’immobile presentino peculiarità non apprezzabili secondo l’ordinaria competenza professionale che si deve esigere dal personale interno.

Nell’attuale quadro normativo, pertanto, è venuto meno, con riferimento agli acquisiti immobiliari degli enti territoriali, l’obbligo di attestazione di congruità del prezzo di acquisto da parte dell’Agenzia del Demanio previsto dall’art. 12, comma 1-ter, del decreto-legge n. 98/2011, i cui effetti a decorrere dal 2020, sono cessati.

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