commento a Cons. Stato, Sez. III, sent. 25 marzo 2026, n. 2505
di Carmine Robert La Mura
Segretario Comunale | Dottore Commercialista e Revisore di Enti Locali
La sentenza riguarda l’annullamento in autotutela di una concessione edilizia in sanatoria rilasciata nel 2003 e poi travolta perché fondata su una domanda riferita a un immobile diverso e presentata da un soggetto estraneo alla vicenda proprietaria.
Il Consiglio di Stato conferma che, in un caso del genere, non c’è un affidamento meritevole di tutela: il vizio del titolo è troppo evidente e la falsa rappresentazione dei presupposti impedisce di invocare la stabilità dell’atto.
Il punto decisivo
Il cuore della decisione è questo: quando il provvedimento nasce su basi fattuali sbagliate, l’autotutela non è un ripensamento tardivo, ma il ripristino della legalità violata.
La Corte valorizza la nozione di falsa rappresentazione e richiama la buona fede come parametro reciproco nei rapporti tra privato e amministrazione, escludendo che il decorso del tempo basti da solo a “sanare” un titolo viziato ab origine.
Il ragionamento del giudice
Il Collegio osserva che il titolo in sanatoria riportava un’intestazione incoerente con la reale vicenda dell’immobile: la domanda risultava riferita a un soggetto diverso, mai proprietario dell’unità poi sanata.
Da qui la conclusione: non si tratta di un semplice errore dell’ufficio, ma di una vicenda in cui il privato non può presentarsi come del tutto incolpevole.
In presenza di una rappresentazione non veritiera o comunque non corretta dei presupposti, l’affidamento non si consolida e l’amministrazione può intervenire per rimuovere l’atto illegittimo.
I riferimenti giuridici
La sentenza si muove nel perimetro dell’art. 21-nonies della legge 241/1990, letto in combinazione con il principio di buona fede dell’art. 1 della stessa legge.
Il Consiglio di Stato richiama inoltre la giurisprudenza recente sull’autotutela edilizia e sull’assenza di affidamento tutelabile nei casi di sanatoria ottenuta sulla base di documentazione non veritiera.
Aspetti pratici
Per gli enti locali il messaggio è molto concreto: nelle pratiche edilizie in sanatoria va verificata con attenzione la corrispondenza tra istanza, immobile e intestatario.
Se il fascicolo presenta incongruenze, l’autotutela resta uno strumento legittimo e spesso necessario.
Sul piano operativo, segreteria, ufficio tecnico e responsabile del procedimento devono controllare bene i titoli storici, gli atti di provenienza e la catena documentale, perché un errore “di fascicolo” può diventare un contenzioso “di sistema”.
Nota finale
La vera lezione della sentenza è che l’affidamento non protegge il titolo quando il vizio è riconoscibile o quando la vicenda amministrativa è viziata all’origine. La nozione di falsa rappresentazione non consiste sic et simplciter nell’utilizzo di falsa documentazione, ma comprende anche le ipotesi in cui il quadro fattuale è stato condizionato almeno in parte anche dal privato, ivi incluse ipotesi omissive per comportamenti colposi.
Per i Comuni, questo significa una cosa sola: meglio intercettare l’anomalia prima, con una verifica documentale rigorosa, che doverla correggere dopo con un annullamento in autotutela.
Le considerazioni contenute nel presente scritto sono frutto di elaborazione personale dell’Autore e non vincolano l’Ente di appartenenza. Il contributo ha natura divulgativa e non sostituisce consulenza legale o professionale in relazione a casi concreti.
