L’ANAC, con il parere espresso in funzione consultiva n. 57 del 3 febbraio 2026, ha fornito una puntuale delimitazione dei confini applicativi dell’istituto della cessione di beni immobili in cambio di opere pubbliche, con particolare riferimento ai limiti di valore e alla ripartizione dei rischi nei contratti di partenariato. La vicenda trae origine dal quesito posto da un Comune abruzzese intenzionato a cedere un immobile di pregio a fronte della riqualificazione del lungomare cittadino. La criticità rilevata dall’Autorità risiede nella sproporzione tra il valore di mercato del terreno ceduto e il costo stimato delle opere pubbliche da eseguire, con un’eccedenza che l’amministrazione intendeva compensare attraverso il riconoscimento di una percentuale sugli utili derivanti dalla successiva vendita di complessi residenziali realizzati dal privato sul medesimo suolo. L’analisi tecnica dell’Autorità muove dall’interpretazione letterale e teleologica della normativa vigente, la quale stabilisce chiaramente che il trasferimento della proprietà può avvenire solo a titolo di corrispettivo, totale o parziale, e che il valore del bene non deve in alcun modo superare l’importo dei lavori affidati. L’operazione prospettata dal Comune viene censurata sotto un duplice profilo di illegittimità. In primo luogo, la violazione del limite quantitativo trasforma la cessione in una dazione incongrua che eccede la finalità remunerativa della prestazione. In secondo luogo, il meccanismo di compensazione dell’eccedenza basato sulla futura vendita degli appartamenti sposta il rischio economico sull’ente pubblico. In tale scenario, l’Amministrazione si troverebbe priva di certezze in ordine all’effettivo recupero del plusvalore del bene pubblico, legando la controprestazione a variabili di mercato aleatorie e alla capacità commerciale del privato. Ne consegue che l’intera architettura finanziaria dell’operazione perde i caratteri di tipicità richiesti dal Codice, configurando una copertura dei fabbisogni prevalentemente a carico della parte pubblica.
