In tema di IMU, l’esenzione per l’abitazione principale spetta esclusivamente se sussistono contemporaneamente i requisiti della residenza anagrafica e della dimora abituale nell’immobile.
La Suprema Corte di Cassazione, con l’ordinanza 9 marzo 2026 n. 5236, torna a delineare i confini applicativi delle agevolazioni fiscali sugli immobili, distinguendo altresì tra il concetto di prima casa ai fini dell’imposta di registro e quello di abitazione principale ai fini IMU e TASI. La vicenda trae origine dal ricorso di una contribuente che lamentava l’impossibilità di godere dell’esenzione IMU per un immobile in corso di ristrutturazione, privo di servizi essenziali e serramenti, condizioni che avevano impedito il tempestivo trasferimento della residenza. La ricorrente sosteneva che tale condizione, connessa all’esecuzione dei lavori e di durata temporanea, comunque corrispondente al tempo necessario per ultimarli, dovesse essere equiparata, per analogia, al regime previsto per l’imposta di registro. Gli Ermellini, con il provvedimento in esame, respingono fermamente tale impostazione, ribadendo che l’esenzione IMU richiede la compresenza immediata e fattuale di due requisiti: la residenza anagrafica e la dimora abituale. A differenza dell’imposta di registro, definita come “imposta d’atto” che colpisce il momento del trasferimento e incentiva l’acquisto della proprietà, concedendo diciotto mesi per il cambio di residenza, l’IMU è un’imposta di natura patrimoniale che grava sul possesso del bene anno per anno. La funzione dell’esenzione IMU non è quella di favorire l’accesso alla proprietà, bensì quella di non tassare il patrimonio immobiliare limitatamente al luogo dove il soggetto svolge effettivamente la propria vita privata e familiare. Ne consegue che l’inagibilità o l’inabitabilità del fabbricato, pur certificate o dichiarate, non aprono la strada all’esenzione totale, bensì consentono esclusivamente la riduzione della base imponibile al cinquanta per cento, come previsto dall’articolo 13, comma 3, del decreto legge 201 del 2011. La Corte chiarisce inoltre che non sussiste alcuna violazione dei principi di uguaglianza o capacità contributiva nella disparità di trattamento tra i due tributi. La ragionevolezza della scelta legislativa risiede nel diverso presupposto d’imposta: se l’immobile non è ancora abitabile, esso non può essere considerato abitazione principale, indipendentemente dal fatto che rappresenti il primo acquisto del contribuente. Il rigore interpretativo della Cassazione conferma che il diritto all’esenzione sorge solo dal momento in cui l’utilizzo diretto dell’immobile diventa effettivo, ponendo fine a ogni tentativo di estensione analogica tra regimi fiscali strutturalmente differenti.
